Mit der gesamtstädtischen Wärmeplanung strebt Berlin an, bis 2045 eine treibhausgasneutrale, sozialverträgliche und wirtschaftlich tragfähige Wärmeversorgung umzusetzen. Insbesondere in den sozialen Erhaltungsgebieten – auch Milieuschutzgebiete genannt – gibt es besondere Herausforderungen: Einerseits sind zahlreiche rechtliche Vorgaben umzusetzen, etwa der Einsatz von Erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen oder die angestrebte Klimaneutralität bis 2045 – hier machen es kurzfristige Gesetzesänderungen den Verantwortlichen nicht leichter. Auf der anderen Seite soll günstiger Wohnraum erhalten werden, um Mieter:innen nicht aus den sozialen Erhaltungsgebieten zu verdrängen.

Momentan gibt es in Berlin über 80 Milieuschutzgebiete, besonders viele in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg. Hier braucht es gesonderte Genehmigungen der Bezirke, um beispielsweise Gasheizungen zu ersetzen, im Baugesetzbuch fehlen jedoch konkrete Regeln zu Heizungswechseln. Ein entscheidender Punkt ist, dass durch den Heizungswechsel die Belastung der Mieter:innen nicht steigen darf, ein Nicht-Wechsel vor allem vor dem Hintergrund steigender Energiepreise aber eine ebenso hohe, wenn nicht größere Belastung bedeutet.

Hier liegt auch ein Knackpunkt bei der geplanten Änderung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG): Wie unsere Analysen zeigen, kann der Einbau einer Gasheizung kurzfristige Mietsteigerungen vermeiden, allerdings können Gaskessel langfristig zu deutlich höheren Preisen führen.

Heizungswechsel werden wichtiger, scheitern aber an Prozessen

Wie sich ein Heizungswechsel jetzt und in Zukunft finanziell auf die Mieter:innen auswirkt, wie sich diese Erkenntnis in die Genehmigungspraxis der Bezirke übertragen lässt und wie schließlich eine klimaneutrale Wärmeversorgung möglich wird? Das haben wir vom Fraunhofer ISI zusammen mit dem IREES im Projekt »Umsetzungsstrategie für eine zukunftsfähige Wärmeversorgung in Milieuschutzgebieten« untersucht.

Zunächst haben wir Wissenschaftler:innen mit etwa 40 am Prozess beteiligten Akteur:innen gesprochen: Vertreter:innen der Bezirke, der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, der Fernwärmeversorgung, der Energieberatung, der Mieterberatung und der Immobilienwirtschaft sowie mit Eigentümer:innen von Wohnungen.

Sie alle haben bestätigt, dass der Handlungsdruck durch gesetzliche Vorgaben und steigende Energiepreise zunimmt und Heizungswechsel immer wichtiger werden. Gleichzeitig ist die bisherige Genehmigungspraxis durch hohe Komplexität, uneinheitliche Bewertungsmaßstäbe und eine starke Abhängigkeit von Einzelfallentscheidungen geprägt. Dadurch kommt es regelmäßig zu Unsicherheiten, Verzögerungen und uneinheitlichen Entscheidungen.

Ein wichtiger Punkt: Die Genehmigungsentscheidungen sind häufig stark auf Investitionskosten fokussiert, während langfristige Betriebskosten oder CO₂-Kosten bislang kaum systematisch Berücksichtigung finden. Heizungswechsel hin zu klimafreundlichen Systemen scheitern häufig daran, dass Investitionskostenvergleiche gegenüber fossilen Referenzsystemen auch unter Einbezug von Fördermitteln oft ungünstig ausfallen. Kritisch sehen die Befragten insbesondere, dass primär die Kaltmiete betrachtet wird, während steigende Betriebskosten fossiler Heizsysteme und somit langfristig steigende Warmmieten kaum berücksichtigt werden.

Früher Heizungswechsel kann sich lohnen

Im Rahmen des Projekts haben wir unterschiedliche typische Heizungswechselvarianten aus Sicht der Mieter:innen ökonomisch bewertet. Zentral dabei: die Abkehr von einer rein investitionskostenbasierten Betrachtung hin zu einer lebenszyklusorientierten Gesamtkostenperspektive. Nur die Berücksichtigung von Betriebs-, Energie-, Instandhaltungs- und CO₂-Kosten sowie von Fördermitteln und Kostenverteilungsmechanismen ermöglicht eine realistischere Bewertung der langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen auf Eigentümer:innen und Mieter:innen. Damit haben wir eine wichtige Grundlage für sachgerechte, transparente und sozial ausgewogene Entscheidungen geschaffen.

Unsere Ergebnisse zeigen: Ein vorzeitiger Systemwechsel kann sich bis zu zehn Jahre vor dem natürlichen Erneuerungszeitpunkt des Gaskessels für Mieter:innen wirtschaftlich lohnen und sollte unter Betrachtung aller Sensitivitäten bis zu fünf Jahre vorher ohne Einschränkungen genehmigungsfähig sein. Gasbasierte Systeme werden über den 20-Jahres-Betrachtungszeitraum hinweg strukturell unattraktiver, während ein Heizkörpertausch, Sole-Wasser-Wärmepumpen und Fernwärme die Kosten für Mieter:innen deutlich senken.

Bei Fernwärme ist es jedoch so, dass diese Technologie aus Sicht der Mieter:innen gegenüber Gaskesseln klar wettbewerbsfähig ist, die Eigentümer:innen aber erheblich belastet werden, da sie nach der aktuellen Regulatorik große Teile der Kosten nicht umlegen können und damit kaum Anreiz für einen vorzeitigen Umstieg haben. Hier wird momentan diskutiert, 50 Cent pro Quadratmeter mehr auf die monatliche Meite umzulegen, hier wären aber wiederum die Mieter:innen mehr belastet und der Vorteil der Fernwärme würde sich reduzieren.

Praxistaugliches Prüfschema und Leitfaden für zukünftige Entscheidungen

Aus unseren Erkenntnissen leiten wir unter anderem folgende zentrale Empfehlungen für die Praxis ab:

1. Für Genehmigungsentscheidungen sollte eine Vollkostenbetrachtung der Maßstab sein, nicht nur ein Vergleich einzelner Investitions- oder Energiepreise.
2. Um die Wirkung von Effizienzgewinnen, CO₂-Preissteigerungen und strukturellen Veränderungen der Wärmeversorgung zu erfassen, sollte der Betrachtungszeitraum mindestens 20 Jahre betragen.  
3. Die Bewertung sollte explizite, konsistente Pfade für Energiepreise, Netzentgelte und CO₂-Kosten zugrunde legen sowie technologie- und sektorspezifische Entwicklungen inklusive realistischer Kostensenkungen für Wärmepumpen und Erschließungskosten berücksichtigen.